Miethai oder was für Studioräume?

Dieses Thema enthält 176 Antworten und 27 Teilnehmer. Es wurde zuletzt aktualisiert von  nageldesignerin2709 vor 5 Jahre, 7 Monate.

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  • #35856

    nailbitch
    Teilnehmer

    Hab doch so einen schönen Laden über einen Makler gefunden. Gestern kam der Mietvertrag, schluck.

    Ist aber leider ein Schuss in den Ofen!
    Besonders eine Klausel ist wohl schon regelrecht abstrus. Da steht nämlich, bei Untervermietung von Räumen oder Teilen des Ladens (so wie Standmiete für Nageltische) will der Vermieter, insofern der Erlös daraus die Miete übersteigt, 50 % meines Gewinnes haben. Ich glaub, ich spinne! Das geht ja gar nicht. Oder?

    Dazu verlangt er noch Einsicht in Untermietverträge, die dann von ihm “genehmigt” werden.
    Also ich werde dem mitteilen, dass ich das so nicht aktzeptiere. Ggfs. mach ich dem einen Gegenvorschlag, den er zu aktzeptieren hat oder die Sache ist gegessen.

    Was sagt ihr dazu?
    Frohes Neues Jahr noch an alle!

    #538671

    marion boos
    Teilnehmer

    das ist wirklich absurd,
    entweder verhandelst Du oder Du suchst Dir einen neuen Laden,
    so würde ich das nicht unterschreiben

    #538741

    katrina
    Teilnehmer

    da könnte man grad meinen, der Vermieter versteht unter einem Nagelstudio ein anderes Gewerbe. So kannst Du das natürlich nicht unterzeichnen.

    #538731

    erdbeerliesl
    Teilnehmer

    soll er doch selbst ein nagelstudio aufmachen und das dann untervermieten, wenn er was vom gewinn abhaben will….

    ich mußte grad echt schmunzeln…. der möchte also vermieten, aber sobald du gewinn machst, will er an deine kohle? macht der das beim bäcker nebenan, oder beim zahnarzt in der ersten etage auch? du sollst einen gewerblichen raum mieten und darin gewerbe betreiben, aber möglichst nur die miete ‘reinholen’, weil sonst gehts ans eingemachte….

    ich muß gestehen, je mehr ich mich da reinsteigere, desto mehr muß ich lachen ;D

    #538732

    erdbeerliesl
    Teilnehmer

    bzw du selbst darfst wohl kohle ooooohne ende machen, aber sobald du dir noch ne dame dazuholst, will er was abhaben vom gewinn, oder was? hahaha…. ich lach mir echt eins.. wie bei der anwalts-sozietät oder der gemeinschaftspraxis….

    ich würd auch nochmal nachverhandeln, aber aug-in-aug, damit er sehen kann, wenn du dich vor lachen nicht mehr einkriegen kannst

    #538656

    mandy77
    Teilnehmer

    Achtung lang, aber wichtig wenn Du einen sauberen Vertrag möchtest:

    Vertragsgestaltung bei Gewerberaummiete
    1. Einleitung

    Der Gewerberaummietvertrag ist in der Praxis weit verbreitet. Trotzdem ist er im Gesetz kaum geregelt. Im Verhältnis zum stark reglementierten Wohnraummietvertrag besteht in Bereich der Gewerberaummiete eine erheblich größere Gestaltungsfreiheit.
    Das Problem der Parteien besteht darin, das Gewünschte mit dem Machbaren zu verbinden. Häufig vergessen die Parteien auch, wichtige Punkte zu regeln. Streitpunkte werden, wie die Praxis zeigt, oft ausgeklammert, obwohl gerade diese zu Beginn eines Gewerberaummietvertrages geregelt werden können, wo die Kompromissbereitschaft am größten ist. Statt Probleme zu lösen, werden Probleme nur zeitlich verlagert.
    Meist verwenden die Parteien einen Formularmietvertrag, wobei Vermieter und Mieter sich häufig über den Inhalt des Gewerberaummietvertrages nicht im Klaren sind. Formularmietverträge sind Standardtexte mit allen Vor- und Nachteilen. Nicht jedes Gewerberaummietverhältnis entspricht dem Standard! Ein Mietvertrag über einen Büroraum bedarf einer anderen Gestaltung, als für eine Arztpraxis oder für ein produzierendes Gewerbe.
    Nachfolgende Checkliste gibt einen Überblick über die elementar regelungsbedürftigen Punkte. Sie entbindet nicht von der eigenständigen Prüfung der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse.

    2. Checkliste Gewerberaummietvertrag

    Die regelungsbedürftigen Punkte werden nachfolgend, meist stichpunktartig, aufgezählt. Der Katalog liefert das grobe Gerüst für einen Gewerbemietvertrag bzw. zeigt Lücken eines bestehenden Gewerbemietvertrages auf.

    2.1. Rubrum

    Im Rubrum (Kopf) des Gewerbemietvertrages sind die Vertragsparteien Vermieter und Mieter bzw. deren Vertreter zu benennen.

    – Vertragspartner

    Es ist darauf zu achten, dass der Vertragspartner korrekt und vollständig bezeichnet wird (Handelsregisterauszug) Es dürfen keine Unklarheiten auftauchen, insbesondere im Hinblick auf die Gesellschaftsform.

    – Vertreter

    Falls die Vertragsparteien bei Vertragsabschluss vertreten werden, sollte sich aus dem Gewerberaum-mietvertrag ergeben woraus sich die Vollmacht zur Unterzeichnung des Mietvertrages ergibt. Die Vollmacht sollte unbedingt als Anlage zu den Vertragsunterlagen genommen werden.

    2.2. Präambel

    Die Präambel als einleitende Vorbemerkung bietet die Möglichkeit, Sinn und Zweck des Gewerberaummietvertrages zu erläutern, die Genehmigungssituation zu schildern und die Ziele aufzunehmen, die eine oder beide Vertragsparteien verfolgen. Die Präambel kann später eine wichtige Auslegungshilfe bei Unklarheiten oder Zweifeln liefern.

    – Absichten

    Darstellung der mit dem Vertragsschluss verbundenen Motive der Parteien; Vereinbarung über bestimmte vertragliche Nutzung des Objekts durch den Mieter.

    – Vollmachten

    Vollmacht der Parteien für den Mietvertragsabschluss (Vollmachten in der Anlage)

    – Zustimmungen

    Zustimmungen Dritter beispielsweise für Wertsicherungsklauseln oder Zweckentfremdung aus Genehmigung zur Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum

    2.3. Inhalt der Leistung

    Im Gewerberaummietvertrag muss Leistung und Gegenleistung definiert werden. Die Sachleistung ist dabei das durch den Vermieter zur Verfügung gestellte Mietobjekt. Die Gegenleistung die Vergütung, die der Mieter zu leis-ten hat, ist festzulegen, auch im Hinblick auf die Zukunft.

    2.3.1. Mietobjekt

    Die Sachleistung des Gewerberaummietvertrages ist genau zu definieren; das Mietobjekt genau zu beschreiben. Sofern dies nicht mit Hilfe des Textes gelingt, ist die Verwendung von Plänen empfehlenswert.

    – Definition des Mietobjekts; Mietfläche

    Das Mietobjekt sollte möglichst präzise – so weit notwendig durch Verweis auf Anlagen – bezeichnet werden.
    Besonders in Gewerberaummieten ist auf die Größe des Mietobjekts bzw. die Ermittlung der vertraglich vereinbarten Mietfläche Wert zu legen. Leider gibt es keinen gesetzlich vorgeschriebenen Weg dafür, wie die Mietfläche rechnerisch zu ermitteln ist. Es sollte daher im Mietvertrag nicht nur eine Quadratmeterzahl genannt werden, sondern auch aufgenommen werden, wie diese berechnet wurde. Die Mietfläche muss definiert werden, auch welche Allgemeinflächen anteilig (Mietzins bzw. Betriebskosten nach Quadratme-ter) neben der eigentlichen Mietfläche „einbezogen“ werden, wenn dies gewollt ist.
    Bauliche Besonderheiten mit den daraus resultierenden Fragestellungen müssen im Gewerbemietvertrag geregelt werden, z. B.:
    Welche Gemeinschaftsflächen gibt es (Treppenhaus, Zufahrten, Parkplätze usw.)?
    Welche gemeinsamen Einrichtungen (WC`s, Personalräume, Pforte) gibt es?
    Welche Parkplätze gibt es, wie sind diese nutzbar (Nummerierung, Tageszeiten)?
    Die Definition des Mietobjekts sollte mit Plänen, die als Anlage zu den Vertragsunterlagen genommen werden, erfolgen, wobei farbliche Gestaltung hilfreich ist.

    – Zustand des Mietobjekts

    Eine Zustandsbeschreibung des Mietobjekts, ob renoviert oder renovierungsbedürftig, sollte erfolgen.
    Falls letzteres, Zusatz, dass Mieter mit dem Zustand einverstanden ist.

    – Behördliche Genehmigungen

    Es ist zu regeln, ob der Vermieter oder der Mieter behördliche Genehmigungen einholt.
    Vorsicht bei Überwälzung des Risikos auf den Mieter bei der Nichterteilung der Genehmigung. Es sollte zwischen gebäudebezogener und betriebsbezogener Regelung unterschieden werden.

    – Werbemaßnahmen

    Berechtigung/Verbot Werbung im Einklang mit gesetzlichen Regelungen anzubringen.
    Insbesondere bei Läden und Einkaufzentren ein wichtiger Punkt. Dabei geht es nicht nur um die Außenwerbung, sondern es kann auch um Gründung einer Werbegemeinschaft oder die Verpflichtung des Mieters aufgenommen werden, bei sämtlichen Werbungen, Name und Logo des Einkaufzentrums zu benutzen.

    2.3.2. Vergütung

    Der Mietzins muss im Gewerbemietvertrag genau definiert werden, ebenso Erhöhungen und Betriebskostenvorauszahlungen.

    – Mietzins

    Die Höhe der Zahlung und deren Berechnung müssen im Gewerberaummietvertrag geregelt sein, wobei denkbar ist:
    Fixmiete:
    Miete als Zahlung einer bestimmten Summe in gewissen Intervallen, meist monatlich
    Umsatzmiete:
    Miete, die vom Umsatz/Gewinn des Mieters abhängig ist. Definition von Umsatz und Gewinn, sowie davon prozentual zu entrichtenden Mietzins
    Kombimiete:
    Kombination beider Arten, wobei Umsatzmiete neben der Fixmiete gezahlt wird.

    – Erhöhung

    Erhöhungen im Gewerberaummietvertrag zu regeln ist notwendig, insbesondere bei Zeitmietverträgen. Hier Gefahr der Bindung des Vermieters an Miete bei langer Laufzeit!
    Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht kann die Miete in gewerblichen Mietverträgen nicht einseitig verändert werden, wenn dies im Vertrag nicht konkret geregelt ist!
    Wertsicherungsklausel:
    Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Index der Lebenshaltungskosten. Bei Indexmiete auf Genehmi-gungserfordernis achten. Bei Einhaltung der Preisklauselverordnung keine Genehmigung erforderlich.
    Spannungsklausel:
    Mieterhöhung unter Bezugnahme auf Vergleichsmiete. Klausel bei denen die in ein Verhältnis zueinander gesetzten Güter oder Leistungen in wesentlich gleichartig oder zumindest vergleichbar sind.
    Leistungsvorbehaltsklausel:
    Mieterhöhung unter Bezugnahme auf vertragliche Vereinbarung über die Erhöhung des Mietzinses. Klau-sel bei der es möglich ist, Billigkeitserwägungen einfließen zu lassen.
    Staffelmiete:
    Mieterhöhung des Fixbetrages nach gewissem Zeitraum. Einfachste Art der Mieterhöhung mit Transpa-renz für alle Parteien. Bei längeren Laufzeiten Inflationsgefahr. Staffelmiete an gesetzliche Vorgaben gebunden.

    – Betriebskosten

    Bei fehlender Betriebskostenvereinbarung hat der Vermieter die Betriebskosten zu tragen (Ausnahme: Heizkostenverordnung). Verschieden Möglichkeiten der Umlegung denkbar:
    Betriebskostenpauschale:
    Betriebskosten mit monatlichem Fixbetrag abgegolten.
    Betriebskostenvorauszahlungen:
    Betriebskosten werden jährlich abgerechnet; monatliche Abschlagszahlungen auf Betriebskosten.
    Betriebskosten sind neben der Miete ein wesentlicher wirtschaftlicher Faktor. Betriebskostenregelungen können – soweit gesetzlich zulässig – so umfangreich gestaltet sein, dass die Höhe der vom Mieter zu tra-genden Betriebskosten die Miete erreicht. In Grenzen ist es auch zulässig über Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung hinaus Betriebskosten umzulegen.

    – Vorleistungspflicht

    Klarstellung, dass Mieter im voraus Mietzins zu entrichten hat

    – Fälligkeit

    Klarstellung, dass Mietzins und Betriebskostenvorauszahlungen regelmäßig zum 3. Werktag des Monats zu leisten sind

    – Steuern

    Festlegung, ob Beträge inklusive Mehrwertsteuer.

    2.4. Sicherung der Leistung

    Insbesondere der Vermieter, der eine Sachleistung, das Mietobjekt, zur Verfügung stellt, ist auf Sicherungsmechanismen angewiesen. Es gilt für den Vermieter zudem, auch die Vergütung abzusichern. Vertragliche Regelungen sind notwendig.
    Landläufig überbewertet wird das gesetzliche Vermieterpfandrecht als Sicherungsmittel für den Vermieter. Das Problem liegt zum einen in der Durchsetzung und zum anderen in den komplizierten Verwertungsvorschriften. Kaum einem Vermieter ist bekannt, dass die Verwertung nur im Wege der Versteigerung durch einen Gerichtsvollzieher erfolgen kann und einen Monat im Voraus anzukündigen ist.

    #538657

    mandy77
    Teilnehmer

    Teil 2 des Beitrages:

    Version:1.0 StartHTML:0000000167 EndHTML:0000014180 StartFragment:0000000541 EndFragment:0000014164 2.4.1. Sicherung der Sachleistung

    Sowohl Vermieter als auch Mieter haben Sicherungsinteressen im Hinblick auf die Sachleistung. Der Vermieter will sein Haftungsrisiko minimieren bei Zerstörung oder Schädigung des Mietobjekts, der Mieter will den Gebrauch des Mietobjekts sichern.

    – Gewährleistungsrechte

    Haftungsausschluss und Haftungsbegrenzung des Vermieters sind empfehlenswert.
    Im Interesse des Vermieters sollte die verschuldensunabhängige Haftung für Mängel, die zur Zeit der Ü-berlassung des Mietverhältnisses bereits bestanden, ausgeschlossen werden. Der Ausschluss des Mietminderungsrechts für Umweltmängel, das heißt Mängel die der Vermieter nicht vermeiden kann (z. B. Straßensperren, Bauarbeiten an Nachbargebäuden) sollte gleichfalls erfolgen.
    Indirekt Risikominimierung durch Auferlegung der Instandhaltungsverpflichtung auf Mieter. Abstimmung der Haftung des Vermieters auf versicherte Risiken und die Höhe der Versicherung. Dadurch Verhandlungsspielraum für den Vermieter um dem Mieter entgegenzukommen.

    – Mängelanzeige

    Klarstellung, dass es eine Pflicht des Mieters ist, Mängel unverzüglich anzuzeigen. Rechtsfolge der Nicht-anzeige
    Haftungsausschluss
    Haftungsbegrenzung

    – Versicherung

    Verpflichtung des Mieters, den Abschluss aufgeführter Versicherungen nachzuweisen, sowie Kopien der Versicherungspolicen dem Vermieter auszuhändigen.

    – Dingliches Nutzungsrecht

    Das Nutzungsrecht des Mieters kann durch Einräumung eines dinglichen Nutzungsrechts gesichert werden. Das Sonderkündigungsrecht eines Erstehers in der Zwangsversteigerung kann nämlich vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

    2.4.2. Sicherung der Vergütung

    Der Vermieter muss sich regelmäßig absichern, dass der Mieter seine Mietzinszahlungspflicht erfüllt, wobei einige Regelungen getroffen werden können.

    – Kaution

    Der Vermieter kann sich insbesondere durch die Vereinbarung einer Kaution sichern. Art und Höhe der Kaution, sowie ggf. Verzinsung sind zu vereinbaren, wobei die Beschränkungen des Wohnraummietrechts nicht greifen.
    Im gewerblichen Mietrecht üblich ist die Kautionsbürgschaft, vorzugsweise die Bürgschaft auf erstes An-fordern, die bislang seitens der Rechtsprechung nicht für unwirksam gehalten wird. Vermieter sollten des-halb auf eine unbedingte, unwiderrufliche, unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft, die auf erstes Anfordern fällig wird, achten.

    – Einzugsermächtigung

    Berechtigung des Vermieters Mietzins einzuziehen.

    – Verzugszinsen

    Regelung über die Zinsen, die im Verzugsfalle zu zahlen sind

    – Aufrechnung

    Vermieter sollte eine Aufrechnungsmöglichkeit des Mieters nur mit unbestrittenen oder rechtskräftigen festgestellten Forderungen gestatten.

    – Zurückbehaltungsrecht

    Vermieter sollte ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters nur bei unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen einräumen.

    – Einsichtnahmerecht

    Sofern eine Umsatz-/Gewinnmiete vereinbart wurde, sollte der Vermieter ein Einsichtsrecht in die Bücher des Mieters einschließlich anfallender Kosten vereinbaren.

    – Vorausabtretung

    Sofern Untervermietung gestattet wird, sollte der Vermieter eine Vorausabtretung der durch zukünftige Untervermietung entstehender Ansprüche an den Vermieter in Höhe des vom Mieter geschuldeten Mietzinses erfolgen.

    2.5. Vertragsdurchführung

    Bei der Vertragsdurchführung sind 3 Phasen des Gewerberaummietvertrages zu unterscheiden, die regelungsbe-dürftig sind, der Beginn, der Lauf und die Beendigung des Mietvertrages.

    2.5.1. Beginn des Mietvertrages

    Der Beginn der beiderseitigen Verpflichtungen aus dem Gewerberaummietvertrag ist vertraglich festzulegen.

    – Übergabe

    Kalendarische Bestimmung der Übergabe empfehlenswert bzw. zumindest wann die Übergabe voraus-sichtlich stattfinden wird.

    – Übergabeprotokoll

    Regelung der Übergabemodalitäten und Festlegung eines Übergabeprotokolls. Das Übergabeprotokoll hat eine wichtige Funktion für beide Vertragsparteien und sollte nicht stiefmütterlich behandelt werden.
    Eine genaue Festhaltung des Ist-Zustandes des Mietobjekts hilft Vermieter und Mieter eigene Rechte zu wahren. (z. B. Nachweis Kenntnis von Mängeln, Klärung ob bauliche Veränderung stattgefunden hat etc.)

    – Ausbauleistung

    Falls das Mietobjekt noch auszubauen ist, ist festzulegen, welche Vertragspartei konkret zu bezeichnende Maßnahmen (Trockenbauwände, Bodenbelag der Marke ABC, etc.) vorzunehmen hat. Zeitpunkt der Fer-tigstellung und Kostentragungspflicht sind zu regeln; auch die Rückbauverpflichtung bei Vertragsbeendigung.

    2.5.2. Lauf des Mietvertrages

    Der Lauf des Gewerberaummietvertrages erfordert die Regelung einer Reihe von wichtigen Punkten.

    – Mietzweck

    Der Vermieter sollte den Mietzweck des Mietobjekts vertraglich festlegen. Gewerbe ist nicht gleich Gewerbe. Es drohen sowohl zivilrechtliche als auch öffentlich-rechtliche Nachteile, wenn der Mieter die angestrebte Nutzung nicht verwirklichen kann bzw. diese nun wechselt.

    – Nutzung und Betriebspflicht

    Vermieter sollten eine Nutzungs- und Betriebspflicht des Mieters vereinbaren, was besonders wichtig ist in Einkaufszentren, aber auch zur Standortsicherung.
    Ein längere Zeit leer stehende Fläche hat negative Auswirkung auf benachbarte Mietobjekte und kann eine spätere Weitervermietung erschweren (Kundenbindung)
    Es gibt nämlich keine gesetzliche Verpflichtung des Mieters, das Mietobjekt zu übernehmen und dem Mietzweck entsprechend zu nutzen.

    – Schönheitsreparaturen

    Der Vermieter sollte den Mieter verpflichten, – soweit zulässig – innerhalb bestimmter, nach Räumen gestaffelter Fristen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen. Bei fehlender vertraglicher Regelung ist der Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, da der Vermieter nach dem Gesetz zur Erhaltung des Mietobjekts verpflichtet ist.

    – Instandhaltung und Instandsetzung

    Der Vermieter sollte den Mieter verpflichten, – soweit zulässig – das Mietobjekt in Stand zu halten und in Stand zu setzen. Eine vollständige Überwälzung auf den Mieter, sog. „Dach und Fach“ Klausel ist nicht zulässig.
    Bei fehlender vertraglicher Regelung ist der Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, da der Vermieter nach dem Gesetz zur Erhaltung des Mietobjekts verpflichtet ist.

    – Duldungspflicht

    Der Vermieter sollte den Mieter verpflichten, bauliche Veränderungen oder Modernisierungsmaßnahmen zu dulden.

    – Bauliche Veränderungen

    Die Möglichkeit des Mieters im Mietobjekt bauliche Veränderungen vorzunehmen, sollte im beiderseitigen Interesse genau geregelt werden. Meist werden bauliche Veränderungen von einer vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht.
    Empfehlenswert für den Vermieter ist es ein Wahlrecht zu vereinbaren, ob er bauliche Veränderungen (ohne Ablöse) übernehmen will oder der Mieter zum Rückbau verpflichtet ist.

    – Reinigung und Verkehrssicherung

    Übernahme von Verkehrssicherungs- und Wegereinigungspflichten durch den Mieter

    – Betretungsrecht

    Recht des Vermieters, selbst oder mit Dritten das Mietobjekt nach Ankündigung innerhalb bestimmter üblicher Geschäftszeiten zu betreten.

    – Konkurrenzschutz

    Verpflichtung des Vermieters nicht im selben oder in angrenzenden Objekten an Konkurrenz zu vermie-ten.
    Verpflichtung des Mieters, kein Geschäft zu betreiben, dass in Konkurrenz zum Geschäft des Vermieters oder dessen Mietern steht.

    – Informationspflicht

    Verpflichtung des Mieters, den Vermieter über Mängel der Mietsache zu informieren.
    Andernfalls Schadensersatzpflicht des Mieters.

    – Optionsrecht

    Recht des Mieters im Fall der Veräußerung des Mietobjekts dieses zu erwerben.

    2.5.3. Beendigung des Mietvertrages

    Die Beendigung des Gewerberaummietvertrages, einschließlich etwaiger Sonderkündigungsrechte, sollte vertraglich geregelt werden.

    – Zeitmietvertrag

    Mietvertrag ist auf bestimmte Zeit befristet mit folgenden Alternativen:
    Optionsklausel:
    Mieter hat das Recht, nach Ablauf der Frist eine Verlängerung um einen vertraglich festgelegten Zeitraum zu verlängern oder
    Verlängerungsklausel:
    Nach Ablauf der Frist verlängert sich der Vertrag um einen hier festgelegten Zeitraum, wenn es nicht von einer Partei gekündigt wird.

    – Mietvertrag auf unbestimmte Zeit

    Festlegung einer ordentlichen Kündigungsfrist oder einer einseitigen Befristung, wonach nur der Vermieter darauf verzichtet, Mietvertrag innerhalb eines gewissen Zeitraums zu kündigen.

    – Außerordentliche Kündigung

    Berechtigung des Vermieters oder Mieters bei Vorliegen bestimmter Gründe fristlos zu kündigen; z. B. Mietrückstände, die definiert werden können.
    Regelungen zur außerordentlichen Kündigung nehmen häufig breiten Raum ein, sind aber wegen gesetzlicher Regelungen meist in dieser Ausführlichkeit nicht nötig.

    – Sonderkündigungsrechte

    Berechtigung des Vermieters oder Mieters bei Vorliegen bestimmter Gründe unter Beachtung einer bestimmten Kündigungsfrist zu kündigen; z. B. Wegfall Kassenzulassung, Wegfall Förderung, Tod einer Par-tei etc.

    #538658

    mandy77
    Teilnehmer

    Teil 3

    – Pflichten nach Beendigung

    Die Pflichten der Parteien bei Beendigung des Vertrages sind zu regeln, so unter anderem Einbauten, Schönheitsreparaturen, Übergabeprotokoll.
    Einbauten:
    Recht des Vermieters zur Übernahme und/oder Entfernungspflicht des Mieters sowie Wiederherstellung es ursprünglichen Zustandes, soweit Vermieter nicht sein Übernahmerecht ausübt.
    Gleiches gilt für bauliche Veränderungen.
    Schönheitsreparaturen:
    Schönheitsreparaturklauseln sind für den Vermieter notwendig. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen bei fehlender Fälligkeit ist zu regeln bzw. Kostenbeteiligungsklauseln, d. h. quotenmäßige Übernahme der Kosten unter Bezug auf Fristenplan, sind sinnvoll.
    Übergabeprotokoll:
    Regelung der Übergabemodalitäten und Festlegung eines Übergabeprotokolls. Das Übergabeprotokoll hat eine wichtige Funktion für beide Vertragsparteien und sollte auch bei Beendigung des Vertrages nicht stiefmütterlich behandelt werden. (Zählerstände, Anzahl Schlüssel, Mängel genau bezeichnen, Beseiti-gungspflicht)

    2.6. Allgemeine Bestimmungen

    Bei den allgemeinen Bestimmungen handelt es sich um Schlussbestimmungen des Gewerberaummietvertrages

    – Personenmehrheit

    Die übliche Klausel, dass mehrere Vertragspartner als Gesamtschuldner haften, ist grundsätzlich überflüssig, da dies Gesetzeslage ist.
    Sinnvoll ist jedoch, dass mehrere Mieter sich gegenseitig zur Entgegennahme von Kündigungen bevollmächtigen.

    – Erfüllungsort und Gerichtsstand

    Häufig in Mietverträgen zu finden, aber wegen § 29a ZPO besteht auch für gewerbliche Mietverhältnisse ein ausschließlicher Gerichtsstand, der unabdingbar ist.

    – Schriftformklausel

    Änderungen des Vertrages nur schriftlich; Nichtbestehen von Nebenabreden oder sonstigen Vereinbarungen.
    Schriftformklausel hat aber mehr Abschreckwirkung als tatsächlichen Wert. Nach ständiger Rechtsprechung kann von bestehenden Schriftformklauseln mündlich ohne weiteres abgewichen werden.

    – Salvatorische Klauseln

    Unwirksamkeit eines Teils des Vertrages führt nicht zur Gesamtunwirksamkeit; Auslegung der unwirksamen Klausel unter Zugrundelegung gesetzlicher Leitbilder.
    Besondere Bedeutung bei Indexklauseln, die sehr anfällig für Unwirksamkeit sind.

    – Schiedsregelungen

    Schiedsgerichtsvereinbarungen sind nur begrenzt sinnvoll, da kaum Vorteil gegenüber staatlichen Gerichten.
    Schiedsgutachtervereinbarungen können zur Klärung bestimmter Fragen eingesetzt werden.

    – Anlagen

    Die für den Vertrag notwendigen und sinnvollen Anlagen sind konkret zu bezeichnen, zum Gegenstand des Vertrages zu machen und beizufügen.
    Die Beifügung von Plänen zur Konkretisierung des Mietobjekts ist meist geboten. Denkbar sind beispielsweise auch: Vollmachten, Grundbuchauszug, Auflistung der Betriebskosten nach der betriebskostenverordnung, Liste der durch den Mieter abzuschließenden Versicherungen, Übergabeprotokoll usw.

    2.7. Unterschriften

    Bei den Unterschriften ist darauf zu achten, dass auch diejenigen Parteien (alle!) unterschreiben, die im Rubrum genannt sind bzw. diejenigen Personen, die auch tatsächlich bevollmächtigt sind.

    3. Zusammenfassung

    Die Checkliste Gewerberaummietverträge/Vertragsgestaltung soll eine „erste Hilfe“ sein. Sie gibt Anhaltspunkte, was gedanklich bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen ist.
    Eine anwaltliche Beratung im Einzelfall – auch bei Anpassung von Formularmietverträgen – ist empfehlenswert.
    Mal noch etwas am Rande, es geht um ein gut laufendes Geschäft mit welchem man auch seinen Lebensunterhalt bestreitet, da haben grundsätzliche Sachen eindeutig und unmissverständlich geklärt zu sein, es geht um Geld nicht um Freundschaften, aufpassen Gewerbemietverträge werden immer als eine Art Dauerschuldverhältniss gesehen, Änderungen sind also jederzeit möglich und mitunter auch notwendig.

    Wer es jetzt bis zum ende gelesen hat, erhält von mir ein extra großes Lob. 🙂

    #538794

    nailbitch
    Teilnehmer

    Werde heute Nachverhandlung abschicken!
    Er kann gerne 50 % vom Gewinn haben, wenn er sich mit 150.000 € in mein Francise-System einkauft! Außerdem möchte ich jetzt auch noch eine Hermes-Shop-Annahme drin aufmachen.
    Vorne vorm Eingang soll ein pinkfarbener indischer Elefant stehen, der Rosen verteilt!

    Bin mal auf die Antwort gespannt…

    #538659

    mandy77
    Teilnehmer

    Unter Punkt 2.3.2 ist die Vergütung für die Mietsache beschrieben, und da steht auch das Mietzins in Anlehnung des Gewinns, mitunter keine ungewöhliche Sache ist. Übrigends es gilt Vertragfreiheit, was beide Seiten ausarbeiten. Kann sein das Dein Makler gar nicht richtig weiß was für ein Gewerbe Du ausübst und wie dies funktioniert.
    Lasse mal hatten auch schon Vertrag vorliegen, der in der Form etwa so lautete, Mietfläche ca. 155 qm, dann bei der Berechnung des Mietzins stand eine Größe von 165, 45 qm drin, also von ca. auf 2 Stellen nach dem Komma, dann wurden am Ende die Gewerberäume neu vermessen und herausgekommen ist eine Zahl von 128, 34 qm. Das war dann in unseren Augen heftig, das von vornherein kein Vertrauen gegeben war und wir dankend verzichtet haben.

    #538795

    nailbitch
    Teilnehmer

    OK Erfolg! Die Stelle im Vertrag wird gestrichen! Ich darf auch noch eine Hermes-Paketannahmestelle drin machen. Nebenan eröffnet eine dauerhafte Haarentfernung und schräg gegenüber ist ein alteingesessenes Kosmetikinstitut. Wäre das jetzt ok den Laden zu nehmen? Man muss ja heutzutage vorsichtig sein. Er ist jedenfalls klasse dafür, er hat eine Wandnische, wo man klasse einen Wartebereich machen könnte.

    #538672

    malandi
    Teilnehmer

    Es gibt oft mehrere Nagelstudios in der gleichen Straße. Ob das funktioniert oder nicht hängt immer ganz individuell von der Arbeit die geleistet wird und von der Gegend in der Du bist ab.
    So pauschal wird Dir das leider keiner sagen können. Generell belebt Konkurrenz das Geschäft.

    #538660

    mandy77
    Teilnehmer

    @andrea, meinst sicher Mitbewerber.
    Vll. kann man sich die Studios vorher ansehen, und es ergibt sich eine Art Partnerschaft weil ja doch jeder etwas anderes macht, ansonsten weiß ich nicht ob ich direkt ein Nagelstudio neben einem anderen aufmachen würde. Schwierig Potentialanalyse wäre das Stichwort. Denn ND lebt von Stammkundschaft nicht so sehr von Laufkundschaft, wobei das Verhältniss gut 95 % Stammkundschaft zu 5 % Laufkundschaft ist.

    #538796

    nailbitch
    Teilnehmer

    Grade fast von der Couch geknallt, Kaufland bietet mir Ladenfläche 32 qm für Nagelstudio an separat abschließbar, 40.000 Kunden pro Woche, da ist täglich die Hölle los.
    Was jetzt?
    Den alten sausen lassen und den nehmen?

    #538661

    mandy77
    Teilnehmer

    Das klingt gut, wie sieht es im Umfeld aus?
    Wie sieht der Mietvertrag aus, 5- Jahresbindung?

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